Что проверить в объекте недвижимости, кроме выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — обязательный, но не единственный шаг проверки объекта. Она показывает состояние реестра на дату запроса: собственника, площадь, кадастровую стоимость и зарегистрированные ограничения. Проблема в том, что часть рисков в реестр не попадает вовсе, а часть попадает с задержкой.

Что действительно есть в выписке

текущий правообладатель и основание права;
ипотека, арест, запрет на регистрационные действия;
аренда, если договор зарегистрирован;
кадастровая стоимость и характеристики объекта.

Отдельно полезна расширенная выписка о переходе прав: она показывает, сколько раз объект менял владельца. Три-четыре перепродажи за пару лет — повод разобраться, почему от него так быстро избавляются.

Чего в выписке нет

Судебных споров о праве. Иск об оспаривании сделки подан, а запись о запрете ещё не внесена — в выписке чисто.
Банкротства продавца. Сделка, совершённая в преддверии банкротства, может быть оспорена, и объект вернётся в конкурсную массу. Проверять надо не объект, а продавца.
Незарегистрированной аренды. Договор менее года не подлежит регистрации — и вы узнаете об арендаторе уже после сделки.
Долгов за коммунальные услуги и капремонт. Задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику.
Самовольных перепланировок. В реестре площадь может быть одна, а в натуре другая; узаконивать придётся покупателю.

Проверять надо и объект, и продавца

Это ключевая мысль. Чистая выписка при проблемном продавце — типичная схема оспоренной сделки: физлицо в предбанкротном состоянии продаёт имущество, через год финансовый управляющий оспаривает сделку, покупатель встаёт в очередь кредиторов. Поэтому по продавцу-физлицу смотрят банкротство, исполнительные производства и споры, а по продавцу-компании — то же плюс отчётность и залоги.

Отдельно — цена

Заниженная относительно рынка цена сама по себе является признаком риска: она и повод для оспаривания сделки как неравноценной, и частый спутник проблемного объекта. Кадастровая стоимость для сравнения годится плохо — она считается массовыми методами и может отличаться от рыночной в разы в обе стороны.

Порядок действий

Разумная последовательность: свежая выписка на дату сделки → выписка о переходе прав → проверка продавца (банкротство, ФССП, суды) → осмотр объекта на соответствие документам → запрос справок об отсутствии задолженности. Выписка, взятая за месяц до сделки, к моменту подписания уже устарела: аресты накладываются за один день.

Проверить объект по кадастровому номеру или адресу — включая аресты, ипотеку и зарегистрированные права — можно в проверке недвижимости, а продавца — в проверке физического лица.